Kuba öffnet den Wohnungsmarkt: Was das neue Gesetz für Eigentümer, Emigranten und deutsche Investoren bedeutet

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Es hat in Kuba selten ein Gesetz gegeben, das so viele Menschen unmittelbar betrifft. Rund 90 Prozent der Kubaner wohnen im Eigentum, ein Erbe der Reforma Urbana von 1960 und des Wohnungsgesetzes von 1988. Über 1,5 Millionen Menschen haben die Insel seit 2020 verlassen und Häuser zurückgelassen, die nach altem Recht an den Staat fielen. Das Wohnungsdefizit liegt offiziell bei über 900.000 Einheiten, rund 35 Prozent der 4,1 Millionen Wohnungen sind in mittlerem bis schlechtem Zustand, und in Havanna stürzen jedes Jahr etwa tausend Gebäude ein.

Vor diesem Hintergrund ging im Februar 2026 ein Entwurf in die öffentliche Konsultation, im Juni lag die Fassung für die Nationalversammlung vor, am 30. Juli wurde sie verabschiedet, und am 14. Oktober erschien das Paket in der Gaceta: die Ley 187 selbst, das Decreto 176 als allgemeine Durchführungsverordnung, das Decreto 177 zum Wohnungseigentum in Mehrfamilienhäusern, das Decreto 178 zu Wohnungsbaugenossenschaften sowie die Resolutionen 15 und 16 des Raumordnungsinstituts INOTU zu Katasterbescheinigungen und zur Berechnung des Katasterwerts. Dass die Regierung die Frist bis zum Inkrafttreten von 90 auf sieben Tage verkürzt hat, deutet 14ymedio als Zeichen der Eile: Das Gesetz ist Teil der 176 Reformmaßnahmen vom Juni, die wir in „Kubas große Wette“ analysiert haben, und es soll die Wohnungsachse dieses Pakets ohne Verzug in Kraft setzen; die Beschlüsse der Nationalversammlung vom Juli haben wir hier eingeordnet.

Abb. 1: Acht Monate vom Entwurf zur Gaceta. Konsultation im Februar, Verabschiedung am 30. Juli, Veröffentlichung am 14. Oktober, Inkrafttreten am 21. Oktober 2026. (Symbolbild, KI-generiert)

Die sichtbarste Neuerung steht in Artikel 4. Natürliche Personen dürfen künftig bis zu zwei Wohnungen besitzen, zusätzlich eine Ferien- oder Erholungswohnung, sofern diese Eigenschaft im Eigentumstitel eingetragen ist. Bisher galt eine Hauptwohnung plus Ferienhaus. Wer die Grenze überschreitet, riskiert ein Verfahren beim kommunalen Wohnungsdirektor, das mit dem Verlust der zuletzt erworbenen Wohnung enden kann. elTOQUE kritisiert, dass dieses Verfahren administrativ abläuft und der Gemeinde erheblichen Ermessensspielraum lässt; immerhin kann der Betroffene nach Artikel 180 binnen 45 Tagen vor dem Tribunal Municipal Popular klagen.

Die zweite Neuerung betrifft den Kauf selbst. Artikel 89 und 90 schreiben die notarielle Urkunde in der Provinz der Immobilie vor, den frei vereinbarten Preis und die Zahlung ausschließlich über Bankinstrumente oder andere unbare Formen. Der Verkäufer muss vorab nachweisen, dass er keine offenen Kaufpreisschulden hat, die Steuer gezahlt hat und die Wohnung im Zentralregister für Immobilieneigentum eingetragen ist. Formal galt die Bankpflicht schon nach altem Recht, in der Praxis liefen viele Geschäfte bar oder über Konten in Miami. Mit dem neuen Gesetz und dem Katasterwert als Mindestbemessungsgrundlage will der Staat Transparenz, Geldwäschebekämpfung und Steuereinnahmen zugleich erreichen. Artikel 144 macht den Katasterwert zur Basis der Eigentums- und Übertragungssteuern, und die vierte Schlussbestimmung schreibt das Steuergesetz 113 entsprechend um: Steuerbasis beim Kauf ist der Übertragungspreis, „siempre que resulte igual o superior al valor catastral“, sonst der Katasterwert; die Steuersätze selbst ändert das Gesetz nicht. Die Resolución 16 legt dafür eine detaillierte Methodik fest: Bodenwert nach Zone, Polygon, Straße und Lage, Gebäudewert nach Typologie, Alter und Zustand, ein Aufschlag von 20 Prozent in Schutzzonen, ein Vertikalitätsfaktor ab fünf Geschossen. Der Katasterwert ist ein Verwaltungswert und darf den Marktwert nicht übersteigen; bisher lagen die Steuersätze bei vier Prozent für Käufer und Verkäufer, acht Prozent ab der zweiten Veräußerung im Jahr.

Drittens schafft das Gesetz die Familienwohnung als geschützte Kategorie. Jeder Eigentümer bestimmt eine Wohnung als vivienda familiar und trägt sie ins Register ein; sie ist unpfändbar und kann nicht als Hypothekensicherheit dienen. Alle anderen Wohnungen, auch Ferienhäuser, können belastet werden, womit erstmals Hypothekenkredite möglich werden, deren Konditionen allerdings noch festzulegen sind. Hinzu kommen ein differenzierter Mitbewohnerschutz (Artikel 65 und 66: nahe Angehörige, Eltern mit Kindern, bedürftige Ältere und Partner ohne andere Wohnmöglichkeit können nicht ohne Weiteres entfernt werden), eine 15-jährige Rückzahlungspflicht für subventionierte Wohnungen mit Vorkaufsrecht des Staates, Vorrang für junge Menschen, Menschen in Notlagen und Eltern mit drei oder mehr minderjährigen Kindern sowie ein neues Regime für Mehrfamilienhäuser: Das Decreto 177 verlangt Eigentümerversammlungen, einen gewählten Vorstand, ein Gemeinschaftskonto und verbindliche Beiträge; wer mehr als drei Monate im Rückstand ist, verliert sein Stimmrecht und kann gepfändet werden, und Schulden müssen beim Verkauf getilgt oder übernommen werden.

Abb. 2: Zwei Wohnungen plus Ferienhaus, Zahlung nur über die Bank, Katasterwert als Steuerbasis und die unpfändbare Familienwohnung: die neuen Grundregeln für jeden Eigentümer. (Symbolbild, KI-generiert)

Für die Diaspora ist der wichtigste Satz einer, der im Gesetz nicht mehr steht. Artikel 81.1 des alten Gesetzes, der die Einziehung der Wohnung bei definitiver Ausreise anordnete, ist gestrichen. Marvelis Velázquez Reyes, Rechtsdirektorin für Wohnungswesen im Bauministerium, formuliert es so: Die Konfiskation von Wohnungen wegen Verlassens des Landes ist abgeschafft. Wer auswandert, bleibt Eigentümer, muss aber die Pflichten des Artikels 139 erfüllen: Instandhaltung, Steuern, Gemeinschaftskosten und die Benennung eines Vertreters für Notfälle, Verwaltungs- und Gerichtsverfahren. Verlieren kann man das Haus nur noch, wenn es als Ruine erklärt wurde, der Eigentümer nichts unternimmt und ein Gericht auf Antrag der Gemeinde den Entzug ausspricht (Artikel 141). Der Wohnsitz im Ausland allein ist kein Grund.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Frühere Konfiskationen werden nicht rückgängig gemacht, und laufende Verfahren werden nach altem Recht beendet. Für Angehörige, die in Häusern ehemals „erklärter Emigranten“ geblieben sind, sieht die vierte Übergangsbestimmung eine Anerkennung als legitime Bewohner vor, wenn sie mindestens fünf Jahre vor der Ausreise dort gelebt haben und keine andere Wohnung besitzen. Und für Altfälle gilt eine Frist: Legitime Besetzer, entgeltliche Nießbraucher und bestimmte Mieter haben fünf Jahre ab dem 21. Oktober, um die Eigentumsübertragung zu beantragen; danach werden sie staatliche Mieter.

Das Gesetz bestätigt damit, was wir im letzten Sondernewsletter zur Eigentumsfrage beschrieben haben: Die Position der heutigen kubanischen Eigentümer wird nicht geschwächt, sondern gestärkt, mit Register, Titel und Vertreterpflicht als Instrumenten. Wer sein Haus behalten will, sollte jetzt drei Dinge tun: die Eintragung im Registro Central prüfen, einen Vertreter mit notarieller Vollmacht bestellen (Vollmachten aus Deutschland brauchen nach dem neuen Notariatsgesetz 175 die konsularische Legalisation, eine Apostille reicht nicht) und die Instandhaltung dokumentieren.

Abb. 3: Wer auswandert, bleibt Eigentümer. Register, Titel und ein bevollmächtigter Vertreter sichern das Haus; nur erklärte Ruine und Untätigkeit führen noch zum gerichtlichen Verlust. (Symbolbild, KI-generiert)

Artikel 3 definiert „personas naturales“ als kubanische Staatsbürger und Ausländer mit ständigem Wohnsitz, „con las excepciones que se establecen en los artículos 43.2 y 89.1“. Genau diese beiden Ausnahmen öffnen den Markt. Artikel 89.1 erlaubt die Eigentumsübertragung durch Kauf „entre personas naturales, entre personas naturales y personas jurídicas y entre personas jurídicas, cubanas o extranjeras“. Artikel 89.3 ergänzt: „La persona natural o jurídica extranjera que adquiere vivienda mediante acto de compraventa tiene los derechos y obligaciones dispuestos en la presente Ley.“ Und Artikel 43 lässt Immobiliengesellschaften an natürliche und juristische Personen verkaufen, mit einer eigenen Klausel für ausländische Erwerber. Velázquez Reyes hat das gegenüber den Staatsmedien bestätigt: Ausländer dürfen bis zu zwei Wohnungen halten, unter denselben Pflichten wie Kubaner, auch wenn sie nicht in Kuba leben.

Abb. 4: Die weitreichendste Öffnung seit 1959. Ausländische natürliche und juristische Personen dürfen per notariellem Kaufvertrag Wohnungen erwerben, die Bedingungen des Entwurfs sind entfallen. (Symbolbild, KI-generiert)

Wie weit diese Öffnung geht, zeigt der Vergleich mit dem Entwurf. Die Juni-Fassung hatte in Artikel 43.2 fünf Bedingungen für ausländische Käufer vorgesehen: eine „bedeutende Investition“ in die kubanische Wirtschaft, einen Wohnbedarf etwa für medizinische Behandlung, die Wohnnutzung in städtischer Zone, ein Vorkaufsrecht der Immobiliengesellschaft und die Zahlung der Steuern. Im verkündeten Text kommen die Begriffe „inversión significativa“ und „tratamiento médico“ nicht mehr vor, und „residencia permanente“ steht nur noch in Artikel 3. Die Bedingungen sind gefallen. Bisher konnten Ausländer ohne Residenz Immobilienrechte nur innerhalb genehmigter Investitionsprojekte nach Artikel 17 des Investitionsgesetzes 118 erwerben, in den 1990er-Jahren in den Inmobiliarias von Miramar und Monte Barreto, 2010 in den angekündigten und später gestoppten Golf-Resorts. Das Decreto-Ley 288 von 2011, das den Wohnungsmarkt für Kubaner öffnete, ließ Ausländer außen vor. Die Ley 187 ist damit die weitreichendste Öffnung des Wohnimmobilienmarkts für Ausländer seit 1959.

Drei Vorbehalte sind angebracht. Die Durchführungsverordnung 176 erwähnt Ausländer in ihren Kapiteln zu Programm, Grundstücken, Eigenbau und Übertragung staatlicher Wohnungen mit keinem Wort; Identifikation, Konto, Devisenherkunft und Steuernummer ausländischer Käufer sind nicht geregelt, und eine spätere Resolución könnte den Zugang wieder eingrenzen. Das Zwei-Wohnungen-Limit gilt auch für Ausländer, und für nichtstaatliche Unternehmen gilt ein Limit von zwei Wohnungen per Kauf und zwei per Schenkung, zweckgebunden zur Bindung von Arbeitskräften. Und für die Vermietung bleibt eine Lücke: Artikel 72 erlaubt jedem Eigentümer die zivilrechtliche Vermietung ganzer Wohnungen oder einzelner Zimmer, zur gewerblichen Lizenz als arrendador schweigt das Gesetz aber; sie richtet sich weiter nach den Vorschriften für selbständige Tätigkeit, die bislang Kubanern und Residenten vorbehalten sind. Wer als deutscher Eigentümer eine casa particular betreiben will, braucht also bis zu einer Klarstellung einen residenten Partner. Zwei Schutzvorschriften kommen Eigentümern dagegen zugute: Wer gewaltsam in eine Wohnung eindringt, kann nach Artikel 182 bis 185 zum ocupante ilegal erklärt und nach 30 Tagen mit Polizeihilfe entfernt werden, ohne Anspruch auf Ersatzwohnung; und Artikel 59 erklärt Kaufverträge für nichtig, die den Mitbewohnerschutz umgehen, was Käufer zur Prüfung der Bewohnersituation zwingt.

Für Projektentwickler ist das Gesetz nur das letzte Glied einer Kette, die seit dem Sommer geschmiedet wird. Im Juli trat das Decreto 153 in Kraft, das Investitionsgenehmigungen auf sieben Werktage Kommissionsprüfung und 60 Tage Entscheidung verkürzt, den Businessplan nach Resolución 78 zur Grundlage macht und private kubanische Partner zulässt. Am 3. September folgten das Decreto-Ley 130, das im Zivilgesetzbuch den Nießbrauch für juristische Personen auf bis zu 99 Jahre verlängert und ein Oberflächenrecht für den Wohnungsbau einführt, und das Decreto-Ley 128, das ausländischen Unternehmen die direkte Einstellung ihrer Beschäftigten erlaubt und Gemeinschaftsunternehmen von der Vorabgenehmigung der Zentralbank für Auslandskonten befreit. Mitte September stellte die Zentralbank ihre Bankenreform vor: Banken und Finanzinstitute mit privatem und ausländischem Kapital, private Wechselstuben, ein neuer Devisenmarkt.

Die Ley 187 setzt darauf auf. Artikel 20 nennt sieben Bauträgerformen: Staat, Eigenbau, Genossenschaften, Microbrigadas, Kleinunternehmen und Privatunternehmen mit über 100 Beschäftigten, Immobiliengesellschaften und weitere. Artikel 43 definiert, was eine Inmobiliaria darf: Mehrfamilienhäuser „mit eigenen Mitteln, Kooperation oder ausländischer Investition“ bauen, Wohnungen ankaufen und weiterveräußern, an natürliche und juristische Personen verkaufen, mit Kaufoption vermieten (für Betriebswohnungen sieht Artikel 129 dafür 15 Jahre vor), verwalten und beraten. Staatliche Grundstücke werden gegen Zahlung im „derecho perpetuo de superficie“ vergeben, mit Baupflicht binnen einem Jahr; private Eigentümer dürfen Oberflächenrechte und sogar Dachflächen zur Bebauung abtreten. Wer eine als Ruine erklärte Immobilie mit mehr als zwei Geschossen sanieren will, kann sie nach Artikel 49 als juristische Person übernehmen, eine Einstiegstür in die Altbauten von Centro Habana und Habana Vieja.

Abb. 5: Die neue Kette. Decreto 153 (Verfahren), Decretos-Leyes 128 und 130 (Investition, Nießbrauch, Oberflächenrecht), Finanzsektorreform und Ley 187 (Bau, Verkauf, Verwaltung) greifen erstmals ineinander. (Symbolbild, KI-generiert)

Der Preis dafür steht in Artikel 17: Investoren müssen bis zu 20 Prozent der gebauten Wohnungen dem Gemeindevermögen zur sozialen Zuweisung übergeben oder im gleichen Umfang das städtische Umfeld verbessern. Das ist eine harte Kalkulationsgröße, vergleichbar mit Sozialquoten in europäischen Städten, und es zeigt, wie der Staat die Öffnung versteht: privates Kapital für den Wohnungsbau, sozialer Ausgleich über die Quote. Bemerkenswert ist auch, was das Decreto 177 nicht regelt: Immobiliengesellschaften aus ausländischer Investition sind von der neuen Propiedad-Horizontal-Ordnung ausdrücklich ausgenommen und arbeiten weiter nach eigenem Regime und privaten Verträgen.

Die Preise sind niedrig, aber nicht mehr fallend. Casas Oasis weist zum 14. Oktober Medianpreise der Inserate aus: Plaza de la Revolución 45.000, Playa 43.500, Habana Vieja 22.000, Centro Habana 20.000 US-Dollar; in den Provinzen zwischen 7.500 (Ciego de Ávila) und 25.000 (Matanzas). Ein Apartment kostet im Median 16.000, ein Einzelhaus 45.000, ein Kolonialhaus rund 70.000 Dollar. Nach einem AFP-Bericht vom Frühjahr ziehen die Preise in Miramar, Vedado und Nuevo Vedado wieder an, liegen aber laut dem Makler Yovanni Cantillo noch 40 bis 50 Prozent unter dem Niveau der Obama-Phase. Der Bauunternehmer Luis Mijail López beschreibt einen Markt, der sich „nach Erwartungen“ bewegt: Kubanoamerikaner lassen über Angehörige suchen, ausländische Residenten kaufen, Verkäufer ziehen Inserate zurück. Mit der Ley 187 kommt eine neue Käufergruppe hinzu, für die bisher nur Umwege offenstanden, und zwar genau die Gruppe, die nicht unter die OFAC-Regeln fällt: Europäer.

Die Tür ist offen, der Weg hindurch verlangt Sorgfalt. Die erste Frage ist der Zahlungsweg. Das Bargeldverbot trifft auf ein Bankensystem in der Krise und auf die OFAC-Regel vom 30. September, die U-Turn-Transaktionen beendet und ausländischen Banken Sanktionen androht. Ein deutscher Käufer braucht einen Weg, Euro oder Dollar bankfähig in das kubanische System zu bringen, etwa über ein Konto für Nichtresidenten bei der Banco Financiero Internacional oder der Banco Metropolitano und eine Überweisung über eine Bank ohne US-Exposition. Das ist möglich, aber im Einzelfall zu klären, bevor man einen Vorvertrag unterschreibt.

Die zweite Frage ist der Titel. Vor jeder Zahlung gehören Eigentümer, Belastungen und Registereintrag geprüft, ebenso, wer in der Wohnung lebt und auf welcher Grundlage, denn der Mitbewohnerschutz des Artikels 66 gilt auch gegenüber einem neuen Eigentümer. Die dritte Frage ist die Vertretung: Wer nicht in Kuba lebt, muss einen Vertreter benennen, und die Vollmacht braucht die konsularische Legalisation. Die vierte Frage ist die Steuer. In Kuba fallen Übertragungssteuer auf Basis von Preis oder Katasterwert und laufende Pflichten an; in Deutschland gilt das Welteinkommensprinzip, und nach unserem Stand besteht kein Doppelbesteuerungsabkommen mit Kuba, sodass kubanische Steuern allenfalls angerechnet werden können. Die fünfte Frage ist der Schutz: Deutschland und Kuba haben ein Investitionsschutzabkommen aus den 1990er-Jahren mit Enteignungsschutz und Schiedsklausel; ob eine privat gekaufte Wohnung darunter fällt, ist Auslegungssache, bei Projekten nach dem Investitionsgesetz 118 ist es unstrittig.

Und die sechste Frage ist die politische. Das Gesetz lässt den Staat, wie 14ymedio schreibt, „in jedem Fall Hauptakteur“: Er vergibt Grundstücke, setzt Katasterwerte, zieht Wohnungen bei Überschreitung des Limits administrativ ein, behält sich in Sonderzonen nach Artikel 170 Ankauf, Umsiedlung oder Enteignung „im Interesse der Nation“ vor und kann Durchführungsbestimmungen nachschieben. Gegenüber dem Decreto-Ley 288 von 2011 ist das ein großer Schritt, gegenüber einem offenen Markt ein halber. Wer heute kauft, kauft Eigentum mit Register, Titel und Erbrecht, aber in einem System, dessen Regeln sich schneller ändern als in Europa, in beide Richtungen.

Vor vier Monaten haben wir geschrieben, dass Kuba die juristische Grundausstattung einer Marktwirtschaft beschließt, ohne den Motor dafür zu haben. Seitdem sind Decreto 153, die Decretos-Leyes 128 und 130, die Bankenreform und jetzt die Ley 187 hinzugekommen. Zum ersten Mal seit 1959 gibt es eine durchgehende Kette vom Grundstück über Bau, Verkauf und Finanzierung bis zur verwalteten Eigentumswohnung, und zum ersten Mal steht ein Ausländer ohne Wohnsitz am Ende dieser Kette als Eigentümer. Was fehlt, ist dasselbe wie im Juni: funktionierende Banken, belastbare Register, ein Zahlungsverkehr, den Washington nicht abschnürt. Für europäische Investoren, die der letzte Sondernewsletter als Beteiligte statt Zuschauer eines möglichen Wandels beschrieben hat, bedeutet das Wohnungsgesetz eine konkrete Option mit Datum: ab dem 21. Oktober kann man in Havanna Eigentum erwerben. Ob man es sollte, entscheidet nicht das Gesetz, sondern die Antwort auf die sechs Fragen oben.

Fachliche Einordnung, keine Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Maßgeblich ist der spanische Originaltext der Gaceta Oficial No. 86 vom 14. Oktober 2026, der dieser Analyse vollständig zugrunde liegt; Investitionsschutz- und Doppelbesteuerungsstatus sind vor einer Entscheidung zu verifizieren.

Quellen: Gaceta Oficial No. 86 (14.10.2026): Ley 187, Decreto 176, Decreto 177, Resolución 16 INOTU; Granma, Cubadebate, Trabajadores, Prensa Latina (14.10.2026); elTOQUE, 14ymedio, CiberCuba, Directorio Cubano, Periódico Cubano, Rio Times (14./15.10.2026); OnCuba (3.9.2026); Casas Oasis (Marktdaten 14.10.2026); AFP/Directorio Cubano (25.4.2026); OFAC (30.9.2026).

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